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链家研究院杨现领:房地产已进入存量时代加速
来源:未知 日期:2018-11-15 21:07

  图/链家研究院院长杨现领在“存量时代,流通为王:2017年中国房地产市场展望”链家思享会上演讲。

  人民网北京1月18日电 (余燕明)“我一直认为2016年中国房地产市场最大的变化,就是从增量时代向存量时代的切换。”链家研究院院长杨现领说。

  他是在“存量时代,流通为王:2017年中国房地产市场展望”的为主题的链家思享会上作出了这一表述。杨现领之所以这样判断,是因为对比已经进入存量房时代的美国,二手房成交占比接近90%,北京、上海等核心城市二手房成交占比2016年也已经超过了70%。

  链家研究院发布的《存量时代 流通为王》市场报告指出,在澳大利亚和美国,这两个国家的二手房流通率分别达到了5.8%和4%,中国房地产市场二手房流通率虽然只有2%,但深圳、上海等城市这一指标超过了4.5%,而这些城市均是中国最活跃的房地产市场。

  杨现领概括房地产存量时代会出现一些显著的特征:周期变短、振幅变大,房地产价格快涨快跌,在供需矛盾没有根本解决的背景下,整个房地产周期变化在加快,导致调控政策周期短期化。

  2016全国热点城市房地产市场延续一波上涨行情,国庆节后多地陆续出台限购、限贷等新政以后,势头得到一定程度抑制。杨现领对此分析,全国房地产2016年累计成交11万亿元,带动销售金额增长的因素里,房地产价格上涨非常关键。

  链家研究院提供的数据显示,一线城市房地产销售金额增长了25%,其中面积增幅只有4%,而价格涨幅为21%;二线城市房地产销售金额增长了37%,同期销售面积涨幅为21%,金额涨幅为13%。相比二线城市,一线城市房地产销售金额增长里,价格因素更为主要。

  土地价格的上涨,是一线城市房地产价格上涨的重要因素之一。据链家研究院的数据,2016年北上广深地价占房价比重分别达到了70%、50%、60%和70%,而在2015年,对应城市这一比重分别只有60%、30%、50%和60%。

  “2016年房地产成交金额增长是由交易杠杆带动,这是非常明显的增量。”银行机构等金融市场给2016年的房地产释放了更高的杠杆率和流动性。2015年全国房地产成交总额里,23.7%的资金来自商业贷款,9.9%的资金来自公积金贷款,到了2016年,这两个比例分别增长到了27.7%、11.5%。链家研究院数据显示,在北京,2016年链家二手房贷款人数比例稳定在80%左右,从年初平缓增长至8月份达到高点,之后开始下滑。

  杨现领说,“中国居民的资产负债表比较健康,但从增量上看,2016年增速很快,所以房地产调控主要降低居民杠杆上升速度。”

  从统计局发布的宏观数据分析,限购、限贷等新政已经对房地产市场发生作用。但热点城市新增有效供应相对不足,尤其是土地市场,杏耀房地产价格也因此继续面临一定上涨压力。对此,杨现领认为,让存量市场,尤其是二手房加速流通,将缓解市场供应及房价上涨的压力。

  “满足需求有很多方式,存量房流通最为高效,不会增加新的土地供应和消耗。每一次流通都代表着居住状况的改善,以小换大、以旧换新、以远换近。”杨现领说,“换房本身是一种帕累托改进,越交易越安全,房价压力越小,这是存量房时代应该达成的基本共识。”

  链家研究院用了“百人流通率”(每100人中发生房屋买卖人数)这个指标衡量城市存量房的流通交易,并以此找到与房价涨幅之间的关联度。

  “当一个城市的百人流通率在1%-2%时,房屋供应会非常紧张,二手房效率很低,房价会上涨。”杨现领说,百人流通率稳定在2%-3%时,房价会比较稳定,百人流通率达到了3%-5%时吗,城市房价会存在下行压力。

  链家研究院提供的数据显示,深圳的房屋百人流通率只有1.2%,全年房价涨幅接近45%,珠海市的房屋百人流通率接近5.5%,由此导致当地房价涨幅只有个位数。

  “展望2017年房地产市场,核心结论是存在供给缺口。这种缺口不仅仅是指新增土地供应不足,导致未来新房可售水平不足,也是指存量房市场流通效率较低。”杨现领说。

  他还进一步指出,在存量房时代,一个重要的标志是购租并举,也就是建立起来成熟的租赁市场。

  杨现领给出了一组粗略推算的数据,2016年,全国二手房交易额约为6.5万亿元左右,住宅新房交易额约为10万亿元,但租金交易额只有1万元,对比发达国家成熟市场的发展经验,目前中国租赁市场发展相对不平衡。

  链家研究院测算,中国存量房屋总价值约245万亿元,其中二手住宅价值180万亿元,商办物业价值50万亿元,已售待开发土地价值12.2万亿元,已建成待售住宅库存大约为3万亿元。由此形成的存量房市场预计会带来1.91万亿收入,其中租赁行业收入最高,超过了1.1万亿元,其次是物业管理行业收入4400亿元,新房收入2310亿元,二手房收入大概在1000亿元左右,城市更新行业收入也能达到270亿元。

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